您当前的位置:学院首页 > 规划基建处 > 法律法规

甘肃省深化城镇住房制度改革实施方案

时间:2008-07-19 11:13:02  来源:  作者:

根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发〔1994〕43号),结合甘肃实际,特制定本实施方案。
一、城镇住房制度改革的基本内容和近期任务
(一)全省城镇住房制度改革的最终目的是:建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化;加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。
(二)全省城镇住房制度改革的基本内容是:把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制;把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融和住房保险,建立政策性和商业性并存的住房信贷体系;建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场,逐步实现住房资金投入产出的良性循环,促进房地产业和相关产业的发展。
(三)全省城镇住房制度改革的近期任务是:全面推行住房公积金制度,适时调整缴交率;积极推进租金改革,到本世纪末租金水平分步达到占双职工家庭平均工资的15%左右;做好与原有政策的衔接工作,稳步出售公有住房;发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场;加快经济适用住房建设,到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度,使城镇居民人均居住面积达到8平方米以上。
二、积极全面推进住房公积金制度
(四)住房公积金是一种长期性住房储金。实行住房公积金制度,有利于形成稳定的住房资金来源,有利于转换住房分配体制,有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立,有利于提高职工购、建住房能力,促进住房建设。所有行政和企事业单位及其固定职工、劳动合同制职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则建立住房公积金制度。离退休职工、临时工、外商投资企业中的外方职工不实行住房公积金制度。
(五)住房公积金由在职职工个人及其所在单位,各按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳。缴交基数,按职工本人上年度月平均工资计算,工资额按国家统计局的规定计算。职工个人交纳的住房公积金由所在单位发工资时代扣,连同单位为职工交纳的部分,在每月发工资后5日内向住房资金管理中心交纳,存入住房资金管理中心在受委托银行开设的“住房公积金专户”。住房公积金归职工个人所有,离退休时,本息余额一次结清,退还本人。从1995年1月起,单位和职工个人的住房公积金缴交率均按5%执行。外商投资企业及其中方职工的住房公积金缴交率也按5%执行。今后随着经济发展和职工工资收入的提高,住房公积金缴交率相应调整。
(六)执行统一住房公积金缴交率确有困难的单位,经职工代表大会讨论通过,并报上级房改部门批准后,可在一定时期内暂缓实行或降低缴交率。
(七)企业为职工交纳的住房公积金,从企业提取的住房折旧和其他划转资金中解决,不足部分经同级财政部门核定,在成本、费用中列支(中央在甘企业由财政部派驻本省的财政监察专员办事处审核)。行政事业单位,首先立足于原有住房资金的划转,不足部分,全额预算的行政事业单位由财政预算拨付;差额预算的事业单位按差额比例在财政预算和单位自有资金中解决;自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。职工的住房公积金本息免征个人所得税。
(八)住房公积金主要用于职工购、建自住住房抵押贷款和自住住房大修贷款,城市经济适用住房建设贷款,单位购、建住房抵押贷款。在满足支付需要和安排以上贷款后,其余额可用于购买国债。
(九)按照责权利一致的原则,各市(县)人民政府负责制定住房公积金及其他政策性住房资金的归集、使用、管理等有关具体规定,审批使用计划和财务收支预决算。住房资金管理中心,在当地房改领导小组的领导下,负责住房公积金及其他政策性住房资金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作。住房资金管理中心,要印制《住房公积金手册》,发到个人。受委托银行要建立个人帐户,每年7月向单位和职工公布一次住房公积金交纳及本息结余情况,由所在单位审核,并负责填入职工《住房公积金手册》,增加管理的透明度。职工也可随时持本单位证明,直接去受委托银行查询。
(十)住房公积金和其他政策性住房资金的存贷款金融业务,由当地人民政府委托指定的银行办理。住房资金管理中心要与受委托银行签订委托协议。对各项住房基金实行专户储存,开设存款、委托贷款基金、结算帐户。受委托银行要按规定向住房资金管理中心报送报表和交割凭证,并接受住房资金管理中心的监督。受委托银行要以服务为宗旨,不以盈利为目的。要根据当地人民政府批准的住房公积金使用计划,审定、发放和回收贷款,利益留地方。住房公积金要专款专用,严禁挪用。财政、审计、监察部门要加强监督管理。
三、分阶段逐步加大租金改革力度
(十一)租金改革是住房制度改革的重要内容,要在职工家庭合理住房支出范围内逐步加大改革力度。1995年,达到占双职工家庭平均工资的5%;“九五”期间,原则上每年提高两个百分点;本世纪末,达到15%左右。有条件的地方和单位,可提前达到。各市(县)应按照上述进度要求,在现行租金的基础上,确定当地每年各类住房的提租标准,并由产权单位根据地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素,量化到户。
(十二)承租新建住房和腾空的旧住房时,按照甘房改办字〔1993〕13号文件规定,交清住房租赁保证金后,才能取得住房使用权。新建住房和腾空旧住房的租金标准要高于同期同类现住房。
(十三)对超过控制标准多占住房的,要按照各地已经出台的房改政策,加收租金。
(十四)租金调整后,政府民政部门确定的社会救济对象和非在职优抚对象,仍按原标准交纳租金。退休、低收入职工,住房在规定标准之内,用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴,仍不足支付房租的,其差额由单位适当给予补助。补助资金的来源,企业和自收自支事业单位在单位住房基金中列支;其他行政事业单位应先在单位住房基金中列支,不足部分经同级财政部门核定,在城市住房基金中列支;未建立城市住房基金的,在同级财政预算中列支。离休干部房租的减、免政策按甘政发〔1992〕189号文件规定执行。
(十五)租金收入归产权单位所有,纳入单位住房基金,专户储存,专项用于住房建设、维修、管理和住房制度改革,不得挪作他用。
四、按统一政策稳步出售公有住房
(十六)凡城镇房地产管理部门直接管理和行政、企事业单位自行管理的公有住房,除当地市(县)以上人民政府认为不宜出售的外,经产权单位同意均可向城镇职工、居民出售。
(十七)凡在本城镇有常住户口的职工、居民,每个家庭可自愿向出售公有住房的单位或现住房的产权单位申请购买住房。新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租,并优先出售给本单位的无房户和住房困难户。
(十八)各市(县)房改部门应会同物价、国有资产和房地产管理等有关部门,每年定期核定一次当地各类公有住房的市场价、成本价、标准价及年工龄折扣额、现住房折扣率、旧住房折旧率、一次付款折扣率,经所在市(县)人民政府审查后于次年1月31日前报省人民政府批准后执行。每年3月1日为新旧售房价格起止时间。
(十九)产权单位应持产权证书、建立住房公积金制度及其他房改政策执行情况和本单位售房方案,报市(县)房改部门批准后方可售房;省属、中央在兰单位报省房改办审批;单独进行房改的系统和单位,经省房改领导小组审查同意后,报上级主管部门审批。
(二十)出售公有住房均按建筑面积计算。价格分为市场价、成本价。市场价由成本、利润、税金、地段差价构成,并按市场供求因素确定。成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(不含小区级非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金等7项因素。旧房的成本价按买房当年新房的成本价成新折扣(折旧年限一般为50年)计算,使用年限超过30年的以30年计算,经过大修或设备更新的旧房,按有关规定评估确定。
产权单位向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价,向中低收入职工家庭出售实行成本价。公有住房的实际售价,还应根据地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。
(二十一)以成本价售房确有困难的市(县),可以实行标准价作为过渡。标准价由职工个人负担的部分(简称负担价)和职工用房改中增发的住房补贴及住房公积金支付的部分(简称抵交价)构成。1994年职工购买一套建筑面积为56平方米的新房负担价,为所在市(县)双职工上年平均工资收入(以统计部门公布的统计数为准)的3倍。抵交价按双职工65年(男职工35年、女职工30年)内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算(20%用于住房的维修等支出)。新房负担价与双职工家庭年平均工资的倍数,要逐步提高,2000年前达到3.5倍。
旧房的负担价按出售当年新房的负担价成新折扣计算。旧房的抵交价可根据使用年限适当降低,但最多不能低于新房抵交价的80%。
(二十二)职工按成本价或标准价购买公有住房,每个家庭只享受一次。在住房面积控制标准之内的按成本价或标准价计价,超过部分一律按市场价计价。
(二十三)职工购买公有住房,实行3项折扣政策:一是现住房折扣。1994年折扣率为负担价的5%,以后逐年减少,2000年前全部取消。二是工龄折扣。抵交价除以65年(男职工35年,女职工30年),为每年的工龄折扣额。购房职工夫妻双方建立住房公积金制度前的合并工龄,乘以年工龄折扣额和所购住房建筑面积为该户职工的工龄折扣总额。购房职工计算工龄折扣的时间,一律按国家规定的不同人员离退休年龄界限计算。三是一次付款折扣。购房职工一次付清房款的,给予一次付款折扣,折扣率参考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额,以及分期付款的控制年限确定。
一次付清购房款有困难的,可分期付款,但首次付款不得低于总房价款的30%,以后每月付款不得少于家庭月收入的10%。分期交付的部分要计收利息,单位不得贴息。付款期限一般不超过10年。分期付款可申请政策性抵押贷款。
(二十四)购房者在未付清房价款期间调离本地、出国定居或去世,由法定继承人或代理人继续付款;如购房者不需要该房,原出售单位可收回,并按重置价扣除折旧费后,将售房款退还本人。
(二十五)按市场价购买的公有住房,购房者拥有全部产权,即占有权、使用权、收益权和处分权,可以依法进入市场,按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。
按成本价购买的公有住房,购房者也拥有全部产权,一般住用5年后,可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。
按标准价购买的公有住房,购房者拥有部分产权,即占有权、使用权和有限的收益权、处分权,可以继承。产权比例按当年购房标准价占成本价的比重确定,一般住用5年后可依法进入市场,在同等条件下原售房单位有优先购买、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权,出售或出租的收入,在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后,根据单位和个人的产权比例进行分配。
(二十六)产权单位出售公有住房后,经审批机关检查验收,界定产权比例,方可办理产权证件。
(二十七)国有住房出售收入,按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位,分别金额纳入城市住房基金和单位住房基金,专户存入受委托银行,专项用于住房建设和住房制度改革,严禁挪作他用。对职工平均住房面积低于全市(县)平均水平的企业,其国有住房出售收入,经申请同级财政部门审核同意后,可降低上交财政的比例或免交财政。其他公有住房出售收入归单位所有,纳入单位住房基金。
(二十八)在职职工购买公有住房后,继续交纳住房公积金。
(二十九)公有住房出售后,应积极发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的维修、管理服务市场,按照“方便群众、平等竞争、服务周到、收费合理”的原则经营;建立维修基金,用于维修住房的共用部位和共用设施。室内维修开支由购房者个人负担。
(三十)建立健全规范化的房地产交易程序和交易市场,加强鉴证、认证、发证工作。凡涉及产权及使用权变更,必须持规定文件、证明到当地房地产管理部门依法办理手续。
五、加快经济适用住房建设步伐
(三十一)经济适用住房是指政府为加快解决中低收入家庭的住房问题,采取行政划拨土地、减免有关税费、降低造价等措施,建设的具有社会保障性质的住房。它对于加快解危解困,调控房地产市场,保持社会稳定,具有重要意义。各地人民政府要十分重视并组织好经济适用住房的开发建设。
(三十二)经济适用住房建设用地计划,由市(县)人民政府根据国家下达的宏观控制指标制定,实行行政划拨。土地规划部门应根据城市总体规划,本着靠近城区、交通方便、能利用现有市政设施、分区就近安置居民、便于形成社会化管理的原则,以小区开发为主,一次划定,分次拨出。
(三十三)开发建设经济适用住房,按零税率计征固定资产投资方向调节税;经营经济适用住房的收入免交营业税、所得税;个人购买经济适用住房免交房产税和一次性契税。建设经济适用住房所需的市政配套费,由当地政府在市政建设计划中安排。住宅小区内的配套,属经营性的其费用由经营者负担,非经营性的允许将25%左右的经济适用住房按市场价销售,在其利润中解决,不足部分由当地政府安排。集资、合作建造的住房,是经济适用住房建设的组成部分,可享受上述税费减免政策。
(三十四)经济适用住房建设资金,通过以下几个方面筹集:一是地方政府用于住宅建设的资金;二是政策性贷款;三是其它资金。经济适用住房价格由经济适用住房建设的主管部门会同同级物价管理部门按建设成本确定,报当地政府批准后执行。
(三十五)各房地产开发公司每年的建房总量中,经济适用住房要占20%以上。否则,土地规划部门不予提供建设用地,建设部门不予办理施工手续,银行不予贷款。开发公司提供的经济适用住房,由房改部门作为解危解困住房,有偿统一分配。在建房、售房等方面,对离退休职工、教师和住房困难户应予以优先安排。
(三十六)经济适用住房建设是一项开创性的系统工程,难度很大。各级建设行政主管部门要组织好经济适用住房建设的实施工作,房改、建设、计划、税务、土地、规划、财政、金融等有关部门,要紧密配合,通力协作,切实提高办事效率,保证经济适用住房建设的顺利进行。具体建设管理办法按建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部(建房〔1994〕761号)文件精神执行。
六、按本方案规定统一全省房改政策
(三十七)1994年1月1日以后,出售的公有住房一律按本实施方案的售房政策执行;1994年1月1日以前,出售的公有住房均要按照售房当年的售价占成本价的比重,确定个人拥有的产权比例,经购房人同意,也可按成本价补足房价款及利息后,全部产权归个人所有。
(三十八)原规定公有新住房、旧住房的最低售价停止执行。
(三十九)各级财政部门和行政、企事业单位要紧密配合住房资金管理中心,切实做好原住房资金转入各级住房基金的核定、划转工作。并要按照国家有关规定,将划转的资金和原有的住房补贴逐步纳入职工工资或住房公积金。
七、深化城镇住房制度改革的措施
(四十)深化城镇住房制度改革,建立新的住房制度和加快住房建设,不断改善居住条件,是人民政府的重要职责。各级政府都要加强领导,统筹安排,全面规划,积极推进。要建立健全由政府主管领导主持,有关部门参加的城镇住房制度改革领导小组,下设办公室和住房资金管理中心,负责日常工作和住房资金的归集与管理。并要稳定队伍,配备得力干部,为房改提供有力的组织保证。
(四十一)各市(县)人民政府,要根据本方案规定的统一政策,结合本地社会经济发展水平,因地制宜,制定和不断完善城镇住房制度改革实施细则。地级市和地区、州所在市(县) 的实施细则报省人民政府审批。其他市(县)报行署和市、州人民政府批准后执行。所有单位,不论隶属关系,都应执行所在市(县)人民政府对房改工作的统一部署和规定。
(四十二)各级人民政府要把企业房改作为城镇住房制度改革的重点,创造条件,认真抓好。企业要结合经营机制的转换、劳动工资制度改革和建立现代企业制度,积极探索把住房建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离出来的路子,加快实现住房商品化、社会化。
(四十三)省房改领导小组要分类指导,在全面推进全省城镇住房制度改革的同时,要着重抓好13个城市及省委、省政府两个机关和一批大中型企业的住房制度改革。房改部门要会同建设、土地、计划、经贸、财政、税务、金融、国有资产、工商行政、统计、劳动、人事等部门,不断完善政策规定和配套措施,协调解决深化改革中的矛盾和问题。有关房改工作的配套文件,应充分协商后会签下发。省政府各有关部门要各司其职,各尽其责,紧密配合,保证城镇住房制度改革的顺利推进。
(四十四)要认真做好深化城镇住房制度改革的宣传工作。各级宣传部门和新闻单位,应采取多种形式,大力宣传房改的重要性、必要性和目的、意义、政策、步骤,加强舆论引导,提高广大城镇居民和职工的认识水平和参与意识,使其了解房改,关心房改,支持房改。
(四十五)要严肃房改纪律。房改部门要与各级监察部门密切配合,加强对房改政策执行过程中的监督、检查,对违反国家和省上统一政策,擅自增加优惠、低价售房、以权谋私等违纪违法行为要严肃查处,坚决纠正,确保全省城镇住房制度改革的正常进行。
(四十六)本实施方案自发布之日起实行。原有政策和规定,凡不一致的,一律以本实施方案为准。
(四十七)本实施方案由省房改领导小组负责解释。


                                      2003-3-27 颁布   2003-3-27 实施
                                       颁布单位 甘肃省人民政府
                                        颁布日期 19950321
                                        实施日期 19950321